公募REITs三季报全览：27只盈利，业绩回暖显著，上新正在加速

摘要： 　　公募REITs三季报全部披露完毕，28只公募REITs里有27只实现单季度盈利，业绩全面回暖。　　营业收入方面，鹏华深圳能源REIT本期营业收入为6.54亿元，位列第一。其次...

　　公募REITs三季报全部披露完毕，28只公募REITs里有27只实现单季度盈利，业绩全面回暖。

　　营业收入方面，鹏华深圳能源REIT本期营业收入为6.54亿元，位列第一。其次是平安广州广河REIT实现营收2.28亿元、国金中国铁建REIT实现营收2.05亿元、中金安徽交控REIT实现营收2.58亿元、浙商沪杭甬实现营收REIT2.1亿元，均实现2亿元以上营业收入。

　　净利润方面，27只产品实现盈利，15只产品净利润超过1000万元。其中，鹏华深圳能源REIT单季度净利润最高，为1.37亿元。其次是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT，三季度分别实现净利润8009.54万元、5291.73万元、4951.14万元。华安张江产业园REIT净利润环比增加逾1000万元，此前，因大客户退租，该基金获得超千万违约金赔偿。

　　整体而言，底层资产为交通类、能源类和园区类的公募REITs盈利能力稳定。上述净利润超千万元的15只公募REITs中，底层资产为交通类的有6只，能源类的有3只，园区类的有3只。

　　红土创新盐田港仓储物流REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华泰江苏交控REIT、中航首钢生物质REIT等营业收入和净利润环比涨幅明显，盈利能力稳定。

　　此前，在REITs中期业绩说明会上，多家交通类REITs管理人表示，2023下半年以来，底层资产所覆盖的交通车流量相较2022年在增长，其中客车车流量幅度增长较大，货车车流量平稳恢复中。

　　例如，华夏中国交建REIT旗下底层资产嘉通高速2023年1-8月日均收费车流量达26040辆次，较2022年同期增长21.3%；累计通行费收入30901万元，比去年同期增长5.6%。华泰江苏交控REIT2023年7-8月主要运营数据显示，沪苏浙高速公路7月、8月通行费收入较上月同比增长了11.3%和6.1%，较2022年同期则分别增长38.8%、37.1%。

　　华夏中国交建高速REIT基金经理王越表示，三季度经济恢复向好，明显好于二季度，生产需求持续改善，总体运行在合理区间。展望四季度经济走势，基于经济运行的连贯性，有望延续恢复向好的态势。随着海内外重要节日临近，对商品的需求加具，可能导致社会主动去库存与社会主动补库存发生相互转换，交通运输行业基本面有望得到进一步恢复。

　　此外，公募REITs年内积极分红。截至目前，Wind数据显示，年内共有25只产品实施分红，分红次数达2次及以上的有14只，累计分红总额达45.58亿元。中金安徽交控REIT年内三次分红，10月25日，该基金发布年内第三次分红公告，公告显示，中金安徽交控REIT此次可分配金额为1.75亿元，每10份基金份额分配1.75元。年内，中金湖北科投光谷REIT也进行了分红，这只REIT今年6月上市。

　　尤其是今年，政策面一直在全力支持REITs扩容。最新相关指示是，10月22日，中国***发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围。

　　10月25日，共有4单消费基础设施REITs获受理。分别是华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT，底层资产分别是青岛万象城、长沙金茂览秀城产、杭州西溪印象城和北京物美商业集团股份有限公司位于北京市中心城区的消费基础设施资产。

　　华夏基金表示，中国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。一方面，消费基础设施公募REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资。另一方面，消费基础设施公募REITs能够为打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，使企业进入良性发展循环。

　　中金公司房地产研究团队表示，2023年REITs市场在宏观环境波动与自身估值逻辑换轨的双重作用下，表现难言可观，然而坚定看多中国REITs的长期发展空间。未来伴随中国企业在负债空间、运营管理能力、收益率水平等各个方面的约束条件进一步显现，估计市场会认识到REITs发展的潜在势能是蔚为可观的。值此，市场也告别了曾经过于粗浅的投资交易模式，开始更为全面的关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律，实际上是给未来的发展开了一个新的篇章。